Зелену зону біля кропивницького іподрому невдовзі можуть забудувати комерційними об’єктами. Про це свідчить проведений Первозванівською сільською радою земельний аукціон, на який винесли частину ділянки вздовж вулиці Бобринецький шлях, визначивши для неї торговельне призначення (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) без самої містобудівної документації. Зонування з урахуванням інженерних комунікацій (а вони є) при цьому не проводилось.
І поки в керівництві сільської ради готуються до чергового судового слухання за інкримінованими їм звинуваченнями в корупції (пов’язаних із земельними питаннями), паралельно Первозванівська сільрада, вочевидь, готує до аукціону інший блок сусідніх земель по вулиці Бобринецький шлях – знову без зонування і знову «під торгівлю».
У цьому ж контексті – в кінці зазначеної смуги приватна особа продає ділянку, яку раніше приватизувала за схвальним рішенням сільради. І попри те, що територіально вона знаходиться поруч із землями «під торгівлю», має сільськогосподарське призначення. Саме це дозволило вивести її з комунальної власності на користь однієї з громадянок. Безоплатно.
Згодом з’явилось оголошення про продаж цієї землі майже за мільйон гривень.
Про подальшу долю зеленої смуги в межах Кропивницького, яку можуть забудувати торговельними об’єктами попри наявні комунікації і відсутність зонування; звинувачення в корупції керівництва Первозванівської сільської ради; не встановлені актуальні межі Кропивницького з коментарем головного «земельника» Кропивницької міськради; і мільйон гривень за сусідню землю, зі зміною цільового призначення котрої «проблем не буде», читайте у першому випуску нового проєкту «Контроль громад», який періодично виходитиме на сайті ПУЛЬС/Exclusive та в адаптованій відео-версії на нашому Youtube.
Тож поїхали.
27 СОТОК – БЕЗ ЗОНУВАННЯ, АЛЕ ПІД ТОРГІВЛЮ
22 жовтня Первозванівська сільська рада провела електронний аукціон з продажу права оренди земельної ділянки площею 0,2703 га на 10 років по вулиці Бобринецький шлях (с. Сонячне).
Документально вона відноситься до Первозванівської ОТГ попри те, що фактично знаходиться на околиці обласного центру (неподалік в’їзду в місто з боку Миколаївської траси H-14). Ще один орієнтир – відомий у Кропивницькому кінний іподром, що межує із зазначеною ділянкою.
Отже, 0,2703 га віддали «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі». І якщо Ви вже встигли уявити, як там розбудують смугу магазинів відомих брендів або зведуть новий ТЦ, забігаючи наперед повідомимо – це не так.
А що, очевидно, НЕ ТАК із самим аукціоном, стисло викладемо нижче.
Для розуміння – трохи матчастини, яку неможливо оминути.
Дві тисячі сімсот три «квадрати» вирішили віддати під будівництво та обслуговування будівель торгівлі без зонування. Попри очевидне, здійснення в подальшому містобудівних потреб (простими словами – будівництва), зонування на цій території відсутнє – про це прямо сказано в документах аукціону.
Відповідно не визначене місце розташування земельної ділянки відносно червоних ліній, інженерних мереж та комунікацій, що прямо суперечить ч.3 ст. 24 ЗУ «Про регулювання містобудівної документації». Посилання на Закон – тут.
Додамо, що суміжні з цією ділянкою площі раніше не мали торгового призначення.
Тож малоймовірно, що згадані 0,2703 га від початку мали ЦП під торгівлю. Як вдасться з’ясувати, його таки змінили із «земель під громадськими спорудами, які мають історико-культурну цінність» на землі «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі».
В техдокументації до аукціону опублікований лист Первозванівської сільради за підписом її голови Прасковії Мудрак, у якому вона просить реєстраторів Держгеокадастру внести зміни до відомостей Державного земельного кадастру в частині зміни угідь.
Але на цьому «фінти» з призначенням землі по вулиці Бобринецький шлях не закінчуються.
Перевівши її в розряд торгівельних (код ЦПЗ – 03.15), у проєкті договору аукціону організатори прописали, що надають її для «розміщення та експлуатації дорожнього сервісу» (а це – землі транспорту, код ЦПЗ – 12.11). Тобто – вже не за цільовим.
Але неначе передбачили, що на торги прийде й переможе фірма, серед видів діяльності якої – «Установлення та монтаж машин і устаткування», «Ремонт і технічне обслуговування машин і устаткування промислового призначення» тощо. До цього повернемось пізніше.
ХТО ГОТУВАВ АУКЦІОН?
Орендодавцем цієї ділянки є Первозванівська сільська рада в особі сільської голови Прасковії Мудрак.
Прасковія Мудрак. Фото: сайт Первозванівської сільської ради.
А контактною особою організатора аукціону значиться Ігор Гордієнко – землевпорядник Первозванівської сільської ради.
Ігор Гордієнко. Фото: сайт Первозванівської сільської ради.
Обох звинувачують у корупції, справу слухають у Кіровоградському районному суді. Для розуміння: коротко про саму справу.
«За даними слідства, голова за попередньою змовою з начальником відділу земельних відносин цієї сільської ради вимагали від підприємця 5000 доларів США за надання у користування земельної ділянки, розташованої на території вказаної сільської ради», – повідомляли у ЗМІ з посиланням на прес-реліз обласної прокуратури від 13 травня 2021 року.
На останньому засіданні був присутній журналіст ПУЛЬС/Exclusive. За версією слідства, частину обіцяних коштів приватна особа мала перевести у формі благодійного внеску на реквізити визначеної головою Первозванівської ОТГ Прасковією Мудрак громадської організації. 31 жовтня в районному суді заслухали частину відео- та аудіо- доказів у справі. Наводимо фрагмент розмови (імовірно) голови громади Прасковії Мудрак та (імовірно) землевпорядника Ігоря Гордієнка.
І. Гордієнко: «До Вас не дзвонили?»
П. Мудрак: «Були. Все нормально.»
І. Гордієнко: «А, все нормально (…) Я йому намєкнув, так як ми говорили…»
П. Мудрак: «Він усе зробив, скинув (прим. – вочевидь, ідеться про зараховані кошти на рахунок ГО, реквізити якої попередньо надавала голова громади)
І. Гордієнко: «А, ну я поняв»
П. Мудрак: «Ну, я сказала все, що хочете… Через цей… Через громадську організацію благодійний внесок…Дев’ять вніс…»
Пoтім, за версією правоохоронців, їх затримали «після передачі частини грoшей у розмірі 2500 доларів США».
Зауважимо, що згідно статті 62 КУ, особа вважається невинуватою у вчиненні злочину, доки її вину не буде встановлено обвинувальним вироком суду.
У цій справі вирок можливий не раніше наступного року. Беззаперечним є факт, що інкриміновані посадовцям звинувачення в хабарництві прямо пов’язані з вирішенням земельного питання. Попри це, вони продовжують виконувати свої обов’язки й надалі опікуватись землями Первозванівської громади.
Наприклад, договір аукціону по землі на вулиці Бобринецький шлях підписують саме з підозрюваною в корупції головою ОТГ Прасковією Мудрак. А готував цей аукціон ще один підозрюваний у корупції – землевпорядник Первозванівської сільської ради – Ігор Гордієнко.
ПОЗИЦІЯ ГОЛОВИ Й ЗЕМЛЕВПОРЯДНИКА
Голова Первозванівської ОТГ Прасковія Мудрак розгорнуто коментувати ситуацію відмовилась, пославшись на лікарняний:
«Ну, я з’ясую все (прим. – щодо невідповідності ЦП землі). На даний момент з цього приводу нічого Вам не можу сказати».
На запитання, чи планують у сільраді за такою ж моделлю виставляти ряд суміжних ділянок, відповіла наступне:
«Це буде залежати, як проголосують наші депутати. Ми будемо ставити питання у порядок денний і на комісію, а вже депутати будуть вирішувати».
Начальник відділу земельних відносин Первозванівської сільської ради Ігор Гордієнко пункт перший договору, який виставляли на аукціон щодо передачі землі під об’єкти дорожнього сервісу попри зовсім інше цільове призначення ділянки, називає технічною помилкою.
«Договір завантажується типовий і може бути технічна помилка. Є звернення від учасників і громадян, що звернули увагу на невідповідність. Це технічна помилка».
На запитання, чи можна було віддавати землю через аукціон під торгівлю (тобто для будівництва) без зонування й містобудівної документації, каже, що так:
«Кадастрова зйомка робиться, коли формується об’єкт. Вона не передбачається у масштабі п’ятисотому чи двохтисячному, де зазначаються всі інженерні комунікації. Коли буде переможець, якщо він бажає будуватись… Цільове призначення – воно ж у широкому профілі для торгівлі. Там може бути МАФ розміщено, може капітальне будівництво. От тоді вже робиться детальний план, містобудівні умови та обмеження. Ми як громада не можемо на це витратити кошти, щоб переможець потім нам їх відшкодовував».
І додає:
«Зрозумійте, що приходить бізнес і говорить: «нам не потрібно те, що ви там визначили».
За словами землевпорядника сільради, розуміння, «що там можна будувати -формується після визначення переможця аукціону».
І підтвердив – зонування усієї території Сонячного не проведено.
А от питання, чому землями, які територіально знаходяться у Кропивницькому, розпоряджаються інші громади, ми поставили очільнику Департаменту містобудування та земельних ресурсів Кропивницької міськради Роману Лунголу. Про це – в блоці нижче.
ГОЛОВНИЙ «ЗЕМЕЛЬНИК» КРОПИВНИЦЬКОГО ПРО МЕЖІ МІСТА
Роман Лунгол каже: актуальних меж міста Кропивницького на сьогодні немає.
«Було щонайменше дві спроби їх встановити у 2000-х і в 2015-2016 роках, але безуспішно. Чому? Тому що Кропивницький – місто обласного значення, а отже остаточне затвердження його меж відбувається рішенням Верховної Ради».
У міській раді триває системна робота в цьому напрямку – вже розроблена проєктна межа. Документацію передали облраді, яка потім, у разі погодження, за процедурою має направити її на затвердження у ВР.
На думку керівника Департаменту містобудування та земельних ресурсів Кропивницької міськради Р. Лунгола, існує законодавча колізія, коли кожен населений пункт розробляє свій Генеральний план без погодження з сусідами.
Виходить, що, наприклад, Кропивницька міська рада має Генплан від 2000-го року з визначеною площею. Громади (в тому числі, Соколівська, Северинівська, Первозванівська тощо) мають свої визначені межі, що можуть суперечити Генплану міста. Втім, законодавчо всі норми дотримані, адже встановлені вони згідно своїх затверджених Генпланів.
«Тому ми зараз, по суті, конфронтуємо за територію з нашими сусідами», – визнає Роман Лунгол.
Загалом тема встановлення меж і сусідських земельних відносин між обласним центром та ОТГ є дуже об’ємною. Не виключено, що цьому буде присвячена окрема публікація ПУЛЬС/Exclusive.
Тож якщо у випадку Кропивницького встановлення меж – це складний багаторівневий процес (розроблення документації, її погодження облрадою, а потім затвердження Кабміном), то рішення по селам приймають на рівні районних рад.
До слова, земля по вулиці Бобринецький шлях при виїзді з міста документально входить якраз до меж села Сонячне Первозванівської громади.
ХТО ВИГРАВ АУКЦІОН
Повертаємось до аукціону цієї ділянки.
Переможцем торгів щодо оренди земельної ділянки площею 0,2703 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, оголошеного Первозванівською сільрадою, визнали підприємство ТОВ «Магнат 2021».
Основний вид його діяльності – «Вирощування зернових культур (крім рису), бобових культур і насіння олійних культур», а також «Установлення та монтаж машин і устаткування», «Діяльність посередників у торгівлі машинами» тощо.
Директором фірми значиться Дмитро Сердюк, власниками – Олександр Ювженко та Руслан Кічура. Згідно з даними системи Opendatabot, останні є засновниками компанії «АРК», яка займається постачанням сільськогосподарської техніки. Її фактична адреса збігається з адресою ТОВ «Магнат 2021».
Остання має в оренді інші земельні ділянки, що належать Первозванівській сільській раді.
Телефонуємо до директора підприємства-переможця торгів, аби дізнатись, як планують використовувати землю, і чи не вбачала фірма ймовірних порушень у документах аукціону. Наводимо фрагмент розмови:
Журналіст “ПУЛЬС/Exclusive“: «…Земля визначена під торгівлю, а в договорі прописано «під об’єкти дорожнього сервісу». Це зовсім інше цільове призначення».
Директор ТОВ «Магнат 2021»: «А Вам яка різниця?»
Журналіст “ПУЛЬС/Exclusive: «Готуємо матеріал про землі комунальної власності, аукціон. Тому запитую Вас як переможця торгів – чи нічого Вас не збентежило?»
Директор ТОВ «Магнат 2021»: «Все, що збентежило, ми повідомили сільській раді. Більше коментарів немає».
Журналіст “ПУЛЬС/Exclusive“: «Що там плануєте будувати – не поділитесь?»
Директор ТОВ «Магнат 2021»: «От якраз на даний момент щось плануємо».
Редакція ПУЛЬС/Exclusive має у своєму розпорядженні ексклюзивну копію матеріалів інженерно-геодезичниих вишукувань, фрагмент якої публікуємо нижче.
Утім, ані організаторів аукціону в особі підозрюваних у корупції голови та землевпорядника Первозванівської сільської ради Мудрак і Гордієнка, ані його переможця – ТОВ «Магнат 2021», вочевидь, не збентежила наявність газових мереж, зв’язку, електроенергії та навіть основної магістралі водопостачання (потужність – чавун 300).
ДАЛІ БУДЕ?
Схоже, в Первозванівській сільській раді планують віддати під торгівлю не лише 0,2703 га по вулиці Бобринецький шлях, а фактично, всю смугу біля іподрому.
В додаток до листа голови громади Прасковії Мудрак у Держгеокадастр з проханням змінити угіддя восьми земельних ділянок (серед яких – 0,2703 га з аукціону) редакція знайшла рішення Первозванівської сільради щодо зміни виду цільового призначення усіх цих земель. І всіх – «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі».
Зокрема, серед них – сусідні ділянки від тієї, що виставили на аукціон без зонування і «містобудів». Не виключено, що за таким сценарієм підуть і далі. Адже «правові підстави», виходить, готували завчасно.
Частково це підтвердила і голова Первозванівської сільської ради Прасковія Мудрак у коментарі ПУЛЬС/Exclusive, зазначивши, що «все буде залежати від того, як проголосують депутати».
НА ЗАВЕРШЕННЯ – ЗАВЕРШЕННЯ СМУГИ ПО ВУЛИЦІ БОБРИНЕЦЬКИЙ ШЛЯХ.
«ПРОБЛЕМ ЗІ ЗМІНОЮ ЦП НЕ БУДЕ»
Утім, не торгівлею єдиною.
Завершує віднедавна «торговельну» смугу по вулиці Бобринецький шлях (біля іподрому) земельна ділянка не комерційного призначення, а… для «ведення особистого сільського господарства» (далі – ОСГ).
У 2021-му році її вивели з власності громади шляхом безоплатної передачі громадянці П. Коваленко.
Без проведення аукціону з можливістю приватизації – адже згідно земельного законодавства такі дії можливі лише у випадку земель для ОСГ.
Утім сільським господарством там ніхто не займається. Ці 15 соток наразі продають за майже мільйон гривень на OLX.
І попри сільськогосподарське цільове призначення, вказують, що пропонують землю «під бізнес біля іподрому»:
Телефонуємо за вказаним в оголошенні номером – нам відповідає ріелтор. За її словами, продавець хоче 24 тисячі доларів. І додає, що за потреби 15 соток ОСГ можна перевести під комерцію. Не роблять цього зараз, мовляв, щоб не платити високі податки.
«Це вже коли буде покупець», – конкретизує ріелтор.
До слова, на сайті Первозванівської сільської ради вже зареєстровано відповідний проєкт рішення.
На запитання, чи не буде проблем зі зміною цільового призначення з земель ОСГ під торгівлю, співрозмовниця, яка займається продажем ділянки, після нетривалої паузи ствердно відповідає:
«Не буде».
ЧИ «ВСЕ ОК» З АУКЦІОНОМ – ВІДПОВІДЬ ДАДУТЬ ОРГАНИ
Загалом, без прив’язки до територій, схема з виводом землі комунальної власності в приватні руки з метою її подальшого перепродажу й повторної зміни цільового призначення не нова. Формально всі необхідні норми дотримані: колегіальне рішення сесії не суперечить чинному Законодавству, а після набуття права власності приватна особа може ініціювати зміну ЦП, надати в оренду або ж продати своє майно.
А от чи багатьом громадянам вдається безоплатно ставати набувачами землі вартістю у майже мільйон гривень? Відповідь очевидна.
Незважаючи на це, описана нами ситуація із земельним аукціоном по вулиці Бобринецький шлях вартує більшої уваги.
Адже випадки, коли на аукціон виносять землю без зонування й містобудівної документації вже зі зміненим цільовим призначенням під торгівлю (код ЦПЗ – 03.15);
Потім прямо в договорі прописують «для розміщення та експлуатації об’єктів дорожнього сервісу» (код ЦПЗ – 12.11 – «Землі транспорту»);
А на торги приходить і перемагає фірма з видом діяльності «Ремонт і технічне обслуговування машин…», – зустрічається нечасто.
Крім того, передача в оренду землі під торгівлю (тобто для здійснення містобудівної діяльності) без зонування і без містобудів – прямо суперечить частині третій статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної документації».
Тому, з метою отримання неупередженої правової оцінки описаної вище ситуації з роздачею земель комунальної власності, зокрема, останнього аукціону, редакція направляє відповідні запити до Кіровоградської обласної прокуратури та ГУ Держгеокадастру в Кіровоградській області . Отримавши відповіді, опублікує їх на сайті ПУЛЬС/Exclusive.
_________________________
В сухому залишку, крайній аукціон, проведений Первозванівською сільською радою свідчить, що в разі потреби визначеній земельній ділянці можна змінювати цільове призначення й виставляти на продаж права оренди під торгівлю, не провівши зонування, не розробивши містобуди й не проаналізувавши наявні комунікації та червоні лінії відносно неї.
А невідповідність заявленого цільового призначення з пунктом договору щодо об’єкту розміщення пояснити технічною помилкою. Попри те, що земля фактично знаходиться в місті, Кропивницька міськрада не може впливати на ці процеси через невстановлені актуальні межі обласного центру.
Тож «опікується» нею Первозванівська ОТГ, керівництво якої підозрюють в хабарництві за… вирішення земельного питання.
«Влада втрачає всю свою чарівність, якщо нею не зловживати», – Поль Валері.
Матеріал підготовлено в рамках проєкту «Контроль громад», який виходитиме на сайті ПУЛЬС/Exclusive та в адаптованій відео-версії на нашому Youtube та в інших соцмережах.
Автор: Андрій Клочек.